Les nouveautés 2023 par votre agence immobilière Century 21 CAI de Carquefou

Nouvelle année, nouvelles règles pour l’immobilier. Attention aux différences entre vente et location et entre maison et appartement !

Pour la location.

Nous vous avions déjà parlé de la loi Climat et Résilience de 2021 dans cet article. Depuis le 1^er janvier 2023, une nouvelle restriction entre en vigueur : l’interdiction de la mise en location des logements très énergivore, c’est-à-dire les plus mauvais biens immobiliers (appartement ou maison) de la catégorie G consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Attention, on parle de la première mise en location ! Si vous avez signé un bail pour une maison ou un appartement mal isolé avant, le bail reste valable tant que le locataire reste dans le logement, c’est la tacite reconduction le fameux 3 6 9 . Par contre une fois le bail terminé (départ du locataire), le logement ne pourra plus être remis à la location, il faudra donc soit envisager des travaux de rénovation soit une vente de votre bien immobilier.

Petite blague du législateur, l’énergie finale n’est pas l’indication portée en première page à côté de la lettre G ! Le DPE indique en effet la consommation d’énergie primaire… Depuis le 1^er janvier de cette année, les diagnostiqueurs rajoutent cette consommation en petite lettre sous la consommation d’énergie primaire du DPE. Mais si vous avez un « ancien » diagnostique réalisé entre le 1^er juillet et le 31 décembre 2021 vous devrez calculer vous-même cette consommation.

Pour réaliser ce calcul, vous trouverez en troisième page un tableau récapitulatif des consommations par poste : chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaire. En gras, le diagnostiqueur reporte l’énergie primaire, à coté en grisé et entre parenthèse une autre valeur suivie de la mention é. f.. C’est la fameuse consommation en énergie finale. Il suffit donc de diviser l’énergie totale par le nombre de m² habitable indiqué en page 1 sous la désignation du logement

Pour la vente d'une maison à compter du 1^er avril 2023 : l’audit énergétique

Attention, cette obligation ne concerne que les maisons individuelles, c’est-à-dire les maisons sur terrain libre ou en lotissement (avec ou sans ASL). Pour les maisons en copropriété, il n’y a pour l’instant aucune obligation. C’est au syndic d’établir un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux).

Comme pour la location, cet audit va concerner cette année les maisons qualifiées de passoires soit celles classées en F ou en G ! Cet audit devra être remis à l’acheteur dès la première visite.

Pour la vente de certains biens immobiliers à compter du 1er janvier 2023 (mais pour plus tard car les biens assujettis ne sont pas encore disponibles): le carnet d’information du logement

Petite subtilité, ici le gouvernent ne joue pas sur la typologie du bien (appartement ou maison, mono ou copropriété) mais sur la traçabilité de la performance énergétique. Cette réglementation concerne les ventes du futur logement ancien (donc la revente après une Vente en Etat Futur d’Achèvement ou la revente d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle) dont le permis de construire est postérieur au 1^er janvier 2023.

Toujours dans l’optique de traçabilité de performance, ce carnet concerne aussi les logements anciens ayant subis d’important travaux d’isolation ou de production d’énergie entrainant un changement sur leur DPE depuis le 1^er janvier 2023. Là on devrait rigoler un peu. Imaginons que vous ayez acheté une maison classée en D, avant le 1^er juillet 2021, donc avant les dernières améliorations du DPE. Compte tenu des nouvelles règles du DPE, il est probable que la maison soit en fait plutôt en E qu’en D. Vous réalisez de nombreux travaux (huisserie et pompe à chaleur par exemple) en finalement votre maison est toujours en D (mais à la nouvelle norme) donc pas besoin du CIL, CQFD

Pour la vente et la location : information sur les risques et pollutions.

Jusqu’à présent, l’ERP (Etat des Risques et Pollutions) était annexé au compromis ou à la promesse dans le cas d’une vente immobilière ou dans le bail dans le cas d’une location. Le locataire ou l’acheteur n’était donc informé des risques que lors de la signature.

Bien entendu, cette obligation reste, mais désormais il convient aussi d’informer dès la commercialisation soit :

• Dans les annonces sur internet
• Dans les affichettes vitrines
• Dans les journaux d’annonces
• Annexé au bon de visite

Ces informations sont issues du site Géorisques https://errial.georisques.gouv.fr/#/ mise en place par le gouvernement. Le gouvernement devait mettre en place un document type pour le 1^er janvier 2023, document que nous attendons toujours bien entendu.

Le constat de conformité locative

Désormais, un bailleur ou un locataire peut demander à un huissier de justice la réalisation d’un constant de conformité locative. Il s’agit d’une vérification complète de la conformité d’un logement :

• Surface habitable
• Performance énergétique
• Sécurité du logement
• Hauteur sous plafond
• Conformité des équipements
• Absence de nuisibles ou parasites.

L’extension de l’encadrement des loyers

Malgré les problèmes crées par cette mesure, Marseille devraient plafonner les loyers cette année. Annemasse, Cergy et Grenoble ont aussi demander ce plafonnement, mais rien n’est acté pour l’instant.

Pour rappel, à ce jour, l’encadrement est uniquement applicable à Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Paris et Villeurbanne. Sur Nantes métropole Il n’y a rien de prévu pour l’instant. Vous pouvez suivre l’évolution de cette mesure sur ce site : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/louer-logement-soumis-encadrement-loyers-ce-que-vous-devez-savoir#