Faut-il acheter maintenant ou attendre : Le dilemme de l'investisseur immobilier

Pour commencer, vaut-il mieux faire un achat pour se loger ou un investissement locatif ?

Il s’agit de deux visions différentes avec bien entendu des problématiques et des solutions différentes. Investir dans la pierre suit la même logique que l’or, les actions ou le bitcoin. Il faut prendre en compte le rendement par rapport au montant à investir, le fameux ROI en anglais, et estimer le prix de vente futur. Avec des sites comme https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers il est facile de connaître son rendement (le loyer). Il suffit donc de regarder son coût de revient. Certes, les taux sont aujourd’hui élevés (on parle de 4% en septembre 23 + frais de dossier + assurance), mais attention les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers. Avec la loi sur la rénovation énergétique : https://www.gouvernement.fr/actualite/interdiction-a-la-location-des-logements-avec-une-forte-consommation-d-energie-des-2023, il existe aussi des opportunités de déficit foncier qui sont intéressantes pour vos impôts actuels et futurs. La logique est différente pour sa résidence principale. En effet, vivre sans or, action ou bitcoin est possible, mais vivre sans un toit sur la tête est plus compliqué, surtout compte tenu notamment de la pluviométrie importante sur Nantes Métropole (ce n’est pas tout le temps la canicule). Il reste deux solutions : soit vous achetez, soit vous louez ! Dans les deux cas, vous subissez une dépense mensuelle contrainte pour votre logement : un loyer ou un remboursement de crédit immobilier. Certes on dit souvent qu’un loyer c’est jeter de l’argent par la fenêtre, mais attention, acheter engendre des frais fixes supplémentaires, comme les frais de mutation (les fameux frais de notaire). Si vous achetez une maison à 300 000 € par exemple (c’est le prix moyen des maisons vendues sur Carquefou) vous paierez 21 000 € de taxes immobilières, votre maison ne vaut pas 321 000 €, mais bien 300 000 €. Il faut donc prendre en compte la durée d’amortissement de ces frais annexes. Si vous décidez de louer une maison équivalente, vous devrez payer un loyer d’environ 1 000 €. L’équilibre entre l’achat et la location est donc simple 21 000 divisé par 1 000 soit 21 mois ! Si vous pensez rester dans votre futur logement moins de 2 ans il convient de louer, sinon il convient d’acheter.

Attention : d’autres paramètres peuvent influer sur la durée, comme l'état actuel du marché. Depuis juillet 2022, nous assistons à une légère baisse des prix des maisons et appartements sur la France. Attention en fonction des régions, des villes, voire des quartiers vous pouvez constater de fortes hausses comme de fortes baisses.

Si nous restons sur le scénario moyen de baisse des prix de l’immobilier, le point d’équilibre change. En fait pour faire votre choix, il convient de prendre en compte, en plus des frais annexes (les 21 000 € dans notre exemple) l’anticipation d’une baisse des prix. Si vous anticipez une chute des prix de 5%, cela veut dire que vous vendrez votre maison sur Carquefou 285 000 €. La somme à amortir passe donc à 36 000 € soit 3 ans.

Pourquoi les prix de l’immobilier baissent-ils en France ? La conséquence de la hausse des taux d'intérêt sur l’investissement de votre maison ou de votre appartement

Malheureusement, nous sommes sur un marché de pénurie de biens immobiliers en France, ce qui a pour conséquence, un marché tenu par les vendeurs et donc, des prix élevés. Pour vendre sa maison, il faut cependant trouver un acquéreur solvable, c’est-à-dire qui peut obtenir un crédit. Aujourd’hui, compte tenu de la remontée des taux, les mêmes clients ont perdu du pouvoir d’achat. Ils n’ont alors que deux solutions : ils achètent moins bien (ou plus du tout) ou ils négocient le prix. Quand on cherche un logement avec 3 chambres car on a deux enfants on ne va pas acheter un bien immobilier avec 2 chambres ! Les vendeurs n’ont donc pas d’autres solutions que revoir leurs prétentions à la baisse ou ne pas vendre. Attendre c’est payer moins cher, mais pour le même budget ! Certes les vendeurs vont perdre de l’argent par rapport au prix de juillet 2022. Mais ils restent majoritairement sur une belle plus-value par rapport à leur prix d’achat et sur un gain patrimonial important avec le remboursement plus ou moins partiel de leur crédit immobilier. Par contre, pour l’acheteur la baisse des prix ne change rien. Pour rappel en France le revenu médian est de 1 800 €/mois soit pour un couple, 3 600 €/mois, soit une mensualité d’environ 1 200 €. Si on regarde la capacité d’emprunt dans le temps d’un couple on a :

Janvier 2022 : 293 000

Janvier 2023 : 250 000 (-14%)

Mi 2023 : 195 000 (-33%)

Un acheteur peut mettre moins sur la table, mais toujours en payant 1 200 € par mois sur 25 ans ! c’est-à-dire que pour lui, le coût de détention ne change pas.

Acheter sa maison ou son appartement maintenant une bonne affaire ?

Il est probable qu’acheter maintenant sa maison ou son appartement représente une bonne affaire. En effet, comme nous l’avons vu, compte tenu de la hausse des taux, votre maison est moins chère. Bonne nouvelle, on parle déjà de baisse de taux en 2025-2026 et donc potentiellement de renégociation d’emprunt. Votre mensualité de 1 200 € pourrait en effet passer à moins de 1 000€ si les taux reviennent à 2,5%. Par ailleurs si vous êtes vendeurs en 2025-2026, les acheteurs potentiels auront de meilleures conditions de taux de crédit immobilier et donc pourront payer votre maison plus chère ! Par ailleurs, malheureusement votre capacité d’emprunt diminue plus vite (33%) que la baisse des prix (-4%). Plus vous attendez, moins vous aurez de chance d’acheter le bien de vos rêves.

Si vous êtes dans le cas où vous êtes déjà propriétaire, il vous faudra également penser à la vente de votre maison actuelle. Il convient de bien réfléchir et de faire les bons choix, pour essayer de faire une vente intéressante par rapport au prix de votre future acquisition.

Acheter une maison ou un appartement dans le marché immobilier actuel ? Une question de priorité et de situation personnelle !

Le facteur clé à considérer est votre propre situation personnelle. Il s’agit de déterminer vos besoins, vos objectifs financiers et votre capacité à investir, car ceux-ci peuvent varier considérablement d'une personne à l'autre. Il s’agit également de prendre en compte votre besoin, s’il est urgent ou non, par exemple. Si vous avez un besoin immédiat d’une maison ou appartement et que vous souhaitez acheter rapidement, l'investissement dans une maison ou appartement est à considérer.

Votre situation financière joue également un rôle essentiel dans le projet d’achat de maison ou appartement. Voici quelques questions à vous poser avant de se lancer dans l’investissement de sa maison ou appartement :

- Avez-vous un apport initial suffisant pour acheter votre maison ou appartement ?

-Pouvez-vous vous permettre les mensualités d’un prêt immobilier (stabilité de votre contrat de travail) ?

- Quels sont vos objectifs personnels à long terme ?

Avoir un apport aujourd’hui pour un investissement est un véritable atout. Si vous avez un apport pour votre achat de maison ou d'appartement, un emploi stable dans une région qui vous plaît et que vous pensez rester dans celle-ci pour quelques années, il peut être judicieux de se poser la question d’un achat immobilier. Répondre à ces questions vous aidera à déterminer si c'est le bon moment pour acheter ou si vous devriez attendre.

N'oubliez pas que l'immobilier est un investissement à long terme, et il est important de prendre votre temps pour prendre la meilleure décision pour votre situation. Que vous ayez prévu d'acheter une maison ou bien un appartement, que vous souhaitiez investir maintenant ou attendre, assurez-vous de faire des recherches approfondies et de planifier soigneusement votre investissement immobilier.

Pour bien investir à Carquefou, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel, capable de vous aider à déterminer vos besoins en fonction de vos critères et de votre budget. En agence, des professionnels certifiés et passionnés vous permettent de faire le point sur votre capacité d’emprunt avec votre banque, pour vous aider à prendre la bonne décision concernant votre projet d’achat.